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　　中國的海外地產(chǎn)投資熱潮可以追溯到2010年，那時(shí)經(jīng)濟(jì)剛剛從衰退中緩解出來，而從這以后的中國海外房產(chǎn)投資，每年都呈現(xiàn)這持續(xù)上升的趨勢。

　　酒店及組合投資

　　上圖顯示了中國投資者在過去五年中所交易的數(shù)額巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中兩筆發(fā)生在紐約，這兩筆交易中，其中一個(gè)每個(gè)房間交易價(jià)為一百四十萬美金，而另一個(gè)交易中每個(gè)房間的售價(jià)為兩百萬美金，這極大地引起了業(yè)界的注意。

　　中國的投資者們最近也開始了酒店組合投資。2016年，Hersha Hospitality Trust公司向中國的信泰資本管理有限公司出售了其7間曼哈頓的酒店70%的股權(quán)，售價(jià)為五億七千萬美金。而著名的黑石集團(tuán)Blackstone Group也同意將Strategic Hotels & Resorts, Inc賣給中國的安邦保險(xiǎn)，售價(jià)65億美金。海航集團(tuán)今年10月也從黑石集團(tuán)手上購入希爾頓全球酒店集團(tuán)兩成半的股權(quán)，同樣作價(jià)65億美元。而其此前年初對于卡爾森酒店集團(tuán)的的全權(quán)收購也將在今年下半年完成交割。

　　海航65億美元購得希爾頓25%股份

　　動(dòng)機(jī)何在

　　中國涌入美國的大量游客是促使中國投資者在美國投資酒店的最大誘因。根據(jù)美國國家旅游辦公室的數(shù)據(jù)，2014有大約兩百萬的中國游客來美旅行，跟去年相比上漲了21%，而這些游客們一共為他們的行程支付了大約兩百三十萬美金。然而這一趨勢還在上漲，這就是為什么中國投資者這么看好酒店投資，因?yàn)檫@些中國來美旅游的中產(chǎn)階級們就是他們最大的客戶。

　　許多中國的個(gè)體投資人都在使用美國的EB-5移民投資計(jì)劃來投資美國酒店發(fā)展。EB-5的項(xiàng)目同時(shí)也為美國人在衰弱的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，提供了無數(shù)的工作機(jī)會(huì)。根據(jù)美國官方的數(shù)據(jù)顯示，80%的EB-5投資簽證都給了中國人。這些來美國投資的人同時(shí)也看重著具有美國身份以后同時(shí)帶來的良好的社會(huì)福利以及更高質(zhì)量的教育以及生活水平。

　　而就在美國時(shí)間12月7日，IIUSA的官方網(wǎng)站上已發(fā)布通告，正式確認(rèn)EB-5現(xiàn)行法案已經(jīng)包括進(jìn)了持續(xù)決議案(CR-Continuing Resolution)的順風(fēng)車，通過周五兩院的投票后，就將延期至2017年4月28日。新的法案可能會(huì)將最高投資要求從50萬美元提高到80萬美元(高失業(yè)率地區(qū))，從100萬美元提高到120萬美元(低失業(yè)率地區(qū))。

　　趨勢

　　除了幾個(gè)特大旅游城市以外，一些發(fā)展勢頭迅猛的美國中大型城市，諸如達(dá)拉斯，芝加哥，西雅圖，也引起了人們的廣泛關(guān)注，然而因經(jīng)驗(yàn)、了解較少等原因，中國投資者們暫時(shí)還未大規(guī)模進(jìn)駐這些市場，均持有謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　對于已經(jīng)在美國地產(chǎn)界活躍多時(shí)的中國建筑公司們來說，未來幾年追加自己的投資幅度才是關(guān)鍵。例如，上海建工集團(tuán)旗下的美國全資子公司，于2014年開發(fā)了位于法拉盛的凱悅酒店，并在2015年年底購買了加州的一處凱悅地產(chǎn)和位于紐約仍在建設(shè)中的富頓二號，將包括兩座住宅樓，一座辦公樓， 和一家精品酒店，并有意冠名為「上海建工廣場」。

　　仍在建設(shè)中的上海建工廣場

　　Cushman&Wakefield在一篇文章中指出，自2012年中國允許保險(xiǎn)公司對海外房地產(chǎn)進(jìn)行投資以來，目前所有中國保險(xiǎn)公司的投資總額為134億美元，占總資產(chǎn)的0.8%。 海外投資估計(jì)為其一半。而要知道，國家允許其海外投資比重上限為15%，通過這一措施，中國的保險(xiǎn)公司們?nèi)杂芯薮蟮暮Ｍ馔顿Y空間，美國仍將是其首選目的地。

　　為大家詳細(xì)解讀一下這份草案討論稿的部分重點(diǎn)調(diào)整內(nèi)容。

　　EB-5區(qū)域中心法案延期六年

　　將EB-5區(qū)域中心法案延期六年至2022年9月30日。

　　TEA地區(qū)定義變更

　　應(yīng)由國土安全部決定目標(biāo)就業(yè)區(qū)的判定，且不受任何其他政府和非政府實(shí)體的約束。

　　將TEA目標(biāo)就業(yè)區(qū)劃分為：優(yōu)先城市投資地區(qū)、農(nóng)村地區(qū)、 關(guān)閉的軍事基地。

　　優(yōu)先城市投資地區(qū)的定義為：在都市統(tǒng)計(jì)區(qū)內(nèi)包含一個(gè)人口普查區(qū)的地區(qū)，且根據(jù)最新的普查數(shù)據(jù)，至少滿足以下中的兩點(diǎn)：1、失業(yè)率為全國平均的150%以上;2、貧困率為30%以上;3、中等家庭收入在全國或大都市統(tǒng)計(jì)地區(qū)的60%以下。

　　TEA的有效期為兩年。

　　簽證配額預(yù)留

　　給鄉(xiāng)村和城市欠發(fā)達(dá)地區(qū)預(yù)留簽證，2018財(cái)年，7.5%的簽證配額預(yù)留農(nóng)村地區(qū)，7.5%預(yù)留給優(yōu)先城市投資地區(qū);從2019財(cái)年開始，15%的簽證配額預(yù)留給農(nóng)村地區(qū)，15%預(yù)留給優(yōu)先城市投資地區(qū)。每個(gè)財(cái)年末，任何未用完的預(yù)留簽證將順延到下一財(cái)年的同一類別。

　　優(yōu)待部分類型項(xiàng)目

　　除了TEA地區(qū)項(xiàng)目外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和制造業(yè)項(xiàng)目也符合低投資額。其中，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指由政府機(jī)構(gòu)管理的、商業(yè)計(jì)劃已獲批的、用于維持、改善或建設(shè)公共工程的資本投資項(xiàng)目;制造業(yè)項(xiàng)目指商業(yè)計(jì)劃已獲批的、目的在于改善、建設(shè)或經(jīng)營一個(gè)生產(chǎn)或組裝產(chǎn)品的美國工廠或制造廠的項(xiàng)目。

　　逐步提高最低投資額

　　自該法案頒布之日起，最低投資額為70萬美元，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目或TEA地區(qū)項(xiàng)目則最低投資額為65萬美元;

　　2017年10月1日開始，最低投資額為85萬美元，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目或TEA地區(qū)項(xiàng)目則最低投資額為75萬美元;

　　2018年10月1日開始，最低投資額為100萬美元，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目或TEA地區(qū)項(xiàng)目則最低投資額為80萬美元。

　　投資者保護(hù)

　　投資人在區(qū)域中心、新商業(yè)企業(yè)或就業(yè)創(chuàng)造實(shí)體被關(guān)停的180天內(nèi)可以轉(zhuǎn)投新的區(qū)域中心、新商業(yè)企業(yè)或就業(yè)創(chuàng)造實(shí)體，并保留原有的優(yōu)先日。

　　首次提出了對區(qū)域中心加強(qiáng)EB-5資金監(jiān)管和使用的明確要求。

　　外國政府和國企旗下的機(jī)構(gòu)不能參與EB-5項(xiàng)目

　　外國政府和國企旗下機(jī)構(gòu)不能直接參與EB-5項(xiàng)目。外國政府直接或間接擁有的投資機(jī)構(gòu)或投資基金，可以投資就業(yè)創(chuàng)造企業(yè)，而非就業(yè)創(chuàng)造企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)!

　　可以申請無條件永久居留

　　EB-5申請人，如果滿足投資要求并創(chuàng)造足夠的就業(yè)崗位，在做出投資行為后的24個(gè)月后，可以申請無條件永久居留。

　　不回溯，頒布之日生效

　　法案自頒布之日起生效。資金來源和投資者保護(hù)等條款90天內(nèi)生效，TEA認(rèn)定可延長120天。

　　從過往EB-5改革派拋出的幾個(gè)EB-5改革草案對比，此份最新草案討論稿不僅取消了讓廣大投資人擔(dān)心的回溯條款，而且在簽證分配和投資額漲價(jià)方面均做了讓步，進(jìn)一步縮小了兩者在城鄉(xiāng)地區(qū)之間的差距，可以說是鄉(xiāng)村派為力保EB-5順利改革而做出的妥協(xié)。然而，在TEA定義變更這個(gè)最重要的議題上，鄉(xiāng)村派仍死守底線，對優(yōu)先城市投資地區(qū)的要求，也將使大都會(huì)地區(qū)的項(xiàng)目基本難以再符合TEA地區(qū)項(xiàng)目的定義。

　　雖然新的提案以確定延期，但總的趨勢來看，漲價(jià)和諸多變革已是大勢所趨。明智的EB-5投資人，應(yīng)該未雨綢繆，有備無患，做好最充分的準(zhǔn)備，寧可信其真，趕在新法案最終出臺前，做好最壞最充分的打算。

(本文綜合了微信公眾號Pinebase盤貝與微信公眾號嘉際海外的報(bào)道)