高端對話：酒店運營現(xiàn)狀及資產(chǎn)管理前景
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-01 瀏覽次數(shù)：3401行業(yè)進一步的分化是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，今后的公司更注重品牌，更注重系統(tǒng)的建設(shè)，引入資產(chǎn)管理的第三方是未來酒店重要的發(fā)展趨勢。
9月7日， AHF@第九屆國際酒店投資峰會暨第三屆中國酒店資產(chǎn)管理大會 ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開幕?！?/p>
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰，萬豪國際集團中國地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展高級副總裁林聰，中國旅游飯店業(yè)協(xié)會副會長奚晏平，寶龍地產(chǎn)控股有限公司企業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理夏國躍，ONYX酒店集團北亞區(qū)副總裁黎志才，德爾集團董事總經(jīng)理張滇，圍繞“酒店運營現(xiàn)場及資產(chǎn)管理前景”這一主題展開高端對話，凱悅國際酒店集團中國區(qū)營運副總裁朱曉東擔(dān)任論壇主持人。
市場現(xiàn)狀下 酒店該如何運營
朱曉東：近幾年酒店管理成為越來越熱的話題，無論酒店管理方還是酒店運營人大家都注重酒店管理，今天很高興邀請到幾位重量級的嘉賓來進行這個話題的討論。這場討論是兩個話題，一是酒店運營，二是酒店資產(chǎn)管理的前景。
第一個話題，如何來看出酒店的運營管理，可能每位嘉賓從他們的工作經(jīng)驗和背景對這個維度有不同的見解，第一部分根據(jù)嘉賓的情況提問，無論從酒店的運營方還是投資方，或者從酒店資本的角度，如何來看待這個酒店的運營管理，第一個話題是給奚總的，奚總自己做過酒店總經(jīng)理，也做過酒店管理公司的董事長，也是中國旅游飯店業(yè)協(xié)會副會長，有豐富酒店運營的經(jīng)驗。問問奚總，中國十年快速商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展期當(dāng)中，酒店業(yè)蓬勃發(fā)展，近年來隨著中國經(jīng)濟的下行，酒店的運營面臨越來越大的壓力，您如何看待?
中國旅游飯店業(yè)協(xié)會副會長 奚晏平
奚晏平：謝謝朱總，我做過酒店的運營，博士研究公司治理方向，這里想和大家分享一下資產(chǎn)管理和酒店管理之間的關(guān)系，資產(chǎn)管理是公司治理范疇，酒店管理是屬于企業(yè)管理的范疇。說起來有點抽象，有的管理層面非常好，但是治理有問題，萬科管理非常好，但是公司治理這個層面，有不同的價值追求和價值趨向，導(dǎo)致這個企業(yè)走向不知道什么方向，這是公司治理的問題。資產(chǎn)管理應(yīng)該屬于這個范疇。酒店管理是屬于企業(yè)管理范疇，酒店管理更注重酒店的標(biāo)準(zhǔn)，酒店的管理規(guī)范和酒店直接的收益。這兩者相輔相成，如果不把公司治理層面，也就是說資產(chǎn)管理層面解決好，想讓一個職業(yè)經(jīng)理人把管理做好也是非常難的。在資產(chǎn)管理這個層面，資產(chǎn)應(yīng)該是所有權(quán)可以流動的，但是在中國你會發(fā)現(xiàn)中國的酒店資產(chǎn)的流動性是比較差的，在國際上萬豪可以收購別的酒店，很多大型交易，中國資產(chǎn)所有權(quán)的交易比較慢，可能是所有者對自己的溢價方式不一樣?，F(xiàn)在中國的國有企業(yè)，星級酒店當(dāng)中有40%是國有控股的酒店。另外，資產(chǎn)層面，就像剛才說的有一個老板講的，從老板層面資產(chǎn)怎么價值最大化，甚至改成寫字樓，改成其他任何形態(tài)，管理只是用我們的標(biāo)準(zhǔn)，對你的建筑和員工進行管理。中國酒店管理這么多年有很多進步，現(xiàn)在因為市場供給和需求有差距，供給大于需求。
第二個問題，我們結(jié)構(gòu)上的矛盾還是有的，供給側(cè)不能滿足需求側(cè)的需求，所以存在一個行業(yè)總體虧損的局面。
朱曉東：問問萬豪的林總，因為林總在萬豪集團做酒店發(fā)展，您有沒有聽到運營的團隊跟你抱怨，老林，你這個酒店我經(jīng)營的不好，可能是因為你這個酒店位置不好，或者項目選的不好，有沒有聽到這樣的抱怨，你怎么看待發(fā)展和運營的平衡、關(guān)系?
林聰：中國的市場不能特別簡單的談運營好不好，或者談業(yè)主投資酒店運營好不好，其實風(fēng)控是任何地產(chǎn)界第一個重要的因素。如果我們談運營，講的是市場學(xué)，你的市場有多好，管理講的是對員工的管理好不好，這些問題不能拆開談。如果談風(fēng)控，中國的酒店地產(chǎn)在第一個十年的時候，有多少地產(chǎn)是按照理性的財務(wù)測算投的。在地產(chǎn)圈都知道，云峰總是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人的會長，有多少酒店是真正按照西方的理性、資產(chǎn)管理風(fēng)控的第一步，就是先測算，再去投資，把回報算好，中國過去十幾年發(fā)展我沒有看到這種現(xiàn)象。這孩子別生，生出來就是一個瞎子，讓我怎么抱養(yǎng)。這個事實很現(xiàn)實，一談運營把所有問題怪在運營團隊。我看發(fā)展，中國地產(chǎn)成長的時候不斷有人切蛋糕，任何企業(yè)發(fā)展的時候都有一個時間成本和機會成本，每個公司的戰(zhàn)略不一樣。過去萬豪在中國的發(fā)展戰(zhàn)略，中國2012年以前基本上專注北京、上海、廣東、深圳，我們知道這四大城市的支撐力度還是夠的，跟著國家的第二波發(fā)展，三條橫四條縱進入寧波二級城市，我們跟著共產(chǎn)黨的發(fā)展步子走的。我認(rèn)為我們的傷害不是特別大。
中國的酒店行業(yè)出現(xiàn)什么問題呢?小安說誰再干商務(wù)酒店誰找死，我看到協(xié)會的一個數(shù)字，中國統(tǒng)計了將近800個五星級酒店，去年的利潤是20億，每家酒店平均不到300萬，小安說的對，找死!誰找死?投資人找死。云峰秘書長也請我在地產(chǎn)學(xué)會做過報告，這個一開始就找死了。真正談根本的時候，為什么日本的殘疾兒童很少，從女人一懷孕就看孩子是不是好孩子，甚至發(fā)現(xiàn)不對建議你去打胎，但到今天我還沒有聽到有的地產(chǎn)公司跟我談理性投資和預(yù)測。昨天跟一個朋友，中國排前六的地產(chǎn)公司跟我談深圳一個項目的地產(chǎn)投資，沒有做市調(diào)報告，全是拍腦門說的，太可怕了。要的根據(jù)是什么完全不知道，這是我們的問題，開發(fā)商必須理性。
凱悅國際酒店集團中國區(qū)營運副總裁 朱曉東
朱曉東：接下來把這個問題給陳總和夏總，你們是商業(yè)地板投資人和運營商，酒店、寫字樓，商業(yè)，從坪效來說，【編輯注：坪效指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額(營業(yè)額÷專柜所占總坪數(shù))，一般來說，O2O電商賣場比傳統(tǒng)賣場坪效高出3-4倍?！繉懽謽呛蜕虡I(yè)自己持有，租賃模式經(jīng)營，從坪效來說，酒店坪效一定最低，酒店行業(yè)的開發(fā)商和投資人，為什么還做酒店，除了政府規(guī)劃有這樣的需求之外還有什么理由，為什么你們還要找死?
陳云峰：把剛才主持人的問題從開發(fā)商的角度回答一下，可能各位都是酒店業(yè)的從業(yè)者，但是開發(fā)商拿到一塊土地，規(guī)劃一個酒店的時候，實際上它是一個整個房地產(chǎn)項目當(dāng)中的一個產(chǎn)品。建這個酒店，開發(fā)商心里非常清楚，他根本不可能賺到錢，而且在很長的時間內(nèi)還要虧損。但是為什么還要做，因為他想用這座酒店和其他的寫字樓、公寓、商業(yè)、住宅形成一個城市綜合體，用它犧牲一些利潤來提升整個物業(yè)的價值。舉個最簡單的例子，我這個項目里面有一個萬豪酒店，我這個項目立刻就高大上了。萬豪酒店的品牌拉力足以讓我的可銷售型的物業(yè)每平米增加三千塊的銷售價。實際上在這個當(dāng)中，我就能夠增加上億元或者幾億元的銷售收入，而且我的銷售速度還要加快，這個才是開發(fā)商下決心做這個酒店的真正用意，它是算的綜合賬，這是很重要的原因。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長 陳云峰
還有一個原因，有的開發(fā)商認(rèn)為資產(chǎn)持有型收益重要性，十年可以不盈利，但是十年以后承擔(dān)了一些虧損之后，有一個穩(wěn)定的貢獻，每年提高的收益，那個時候，整座酒店資產(chǎn)評估的價值也很高，所以它實際看中的是長遠的價值。隨著北京、深圳、上海區(qū)域的土地價值在大量提升，開發(fā)商心態(tài)也在轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在99%的開發(fā)商已經(jīng)開始重視資產(chǎn)運營。我們上個星期在這個酒店有一個房地產(chǎn)總裁的聚會，我們所有大型開發(fā)商的總裁無一例外親自抓經(jīng)營。大家都在招聘廚師，開發(fā)商的老總已經(jīng)把精細化和重點在運營轉(zhuǎn)到如此的程度，我覺得這是開發(fā)商對酒店產(chǎn)品，在自己價值的判斷。
朱曉東：夏總有什么補充嗎?
夏國躍：我談?wù)効捶?，第一，政府出讓土地的時候，已經(jīng)不太繼續(xù)要求做酒店，未來設(shè)門檻在土地出讓的時候有持有土地的面積，相對來說酒店，特別是在二三線城市，酒店運營好一點的寫字樓，在很多城市不可能有任何盈利，相對來說酒店在這三個業(yè)態(tài)里面相對盈利好點。但是一線城市好的地段寫字樓比酒店好，或者商業(yè)比酒店好。我想根源的還是政府在設(shè)計的時候設(shè)置門檻，開發(fā)商為了比較好的土地價值可能會增加持有的東西，持有比例大了以后要消化面積，這個方面會考慮比較多一點。但是現(xiàn)在開發(fā)商也開始算賬，有些公司現(xiàn)在還是不算賬，不做調(diào)研，以前每個項目有明確的投資回報，這塊項目銷售的面積能否平衡，平衡能做，平衡不了就看商業(yè)和酒店投資的回收，可控范圍之內(nèi)把項目放進去。這是開發(fā)商的一種狀態(tài)。
前兩年更多的開發(fā)商避稅，以及作為銷售以后的利潤覆蓋持有的投資造價，覆蓋得了就可以了。這兩年開發(fā)商很多，多了那么多的酒店，做酒店產(chǎn)業(yè)，分出來一個產(chǎn)業(yè)鏈做，比如做自己的品牌，酒店做資本化，都是開發(fā)商考慮的問題，未來大家怎么面對生出來的孩子，這是我們今天大會主題講到的資產(chǎn)管理，開發(fā)商會非常感興趣的話題，會轉(zhuǎn)移到更高層面的酒店資本運作，這是我們下一步投資者關(guān)注的問題。
朱曉東：謝謝!張總，我看您有經(jīng)歷參與國中國企業(yè)走向海外的收購，從資本的角度如何考量酒店的運營，它的價值在哪里。
張滇：國內(nèi)還是國外酒店?
朱曉東：酒店本身這個行業(yè)來說，酒店的資產(chǎn)本身價值，你們是怎么看的，從投資人的角度。
張滇：實際上是兩個層面，從投資角度講，如果投資一個品牌，收購一個酒店集團，萬豪跟喜達屋，萬豪不愿意收購喜達屋，最后不得不收購，原因在于如果在品牌層面，不去收購喜達屋，如果喜達屋落到其他競爭者手中對萬豪影響很大。這個時候就考慮多付錢，付到哪個程度，如果碰到安邦，它不愿意再付錢，后來是失而復(fù)得。如果從我們的行業(yè)來講，喜達屋對萬豪沒有吸引力，喜達屋所有的品牌萬豪都可以做，花100多億美金買品牌，對它的價值在哪里。
德爾集團董事總經(jīng)理 張滇
我們這個行業(yè)面臨著資本科技的沖擊，我們的競爭是喜達屋等加起來怎么跟互聯(lián)網(wǎng)競爭，在供應(yīng)端Airbnb這樣的模式下，現(xiàn)在不是討論有沒有生存的可能，它如果收購了喜達屋，對我們行業(yè)又是什么樣的升級?如果從單體酒店來看，尤其在高端的酒店三星四星存在很多問題，尤其是林總(林聰)總結(jié)的，先天就不足，本來不應(yīng)該做這樣的酒店，實際上這是一個投資機會。你會看到未來三五年大批的酒店不得不推向市場。資本永遠是追逐最能有效把它投資轉(zhuǎn)成，產(chǎn)品都會重新定位，包括品牌的定位、產(chǎn)品的定位、服務(wù)的定位。最出名的是李嘉誠把希爾頓改掉。有的也考慮如何跟酒店產(chǎn)品結(jié)合，使得物業(yè)一體化，商業(yè)模式不斷出現(xiàn)。有的不單是物業(yè)的問題，科技的變化使得生態(tài)群體如何共同分享產(chǎn)生效益。酒店資產(chǎn)，我們現(xiàn)在看的角度完全不同，我們以前看的就是我們能不能把利潤率提高，能不能把成本控制的更好，在確保服務(wù)穩(wěn)定的前提下。我們看到技術(shù)允許我們更細致化，可能更分工化。在美國專門有行業(yè)的企業(yè)參與，打掃房間有打掃房間的，包括很多房間內(nèi)的設(shè)施，我們成為總的管理者，確保對消費者提供一致品牌的標(biāo)準(zhǔn)。
品牌產(chǎn)品的定義，不是以前在美國一個個巧克力餅一樣標(biāo)準(zhǔn)化，一個品牌代表的產(chǎn)品不一樣，消費者的體驗會認(rèn)知這個品牌。萬豪也好，喜來登也好，那么多品牌，他們搞不清，會出現(xiàn)在資產(chǎn)上百花齊放，在服務(wù)上也會更精細化、精準(zhǔn)化。從這個角度我們看投資，看他們有沒有這個潛力，把這個結(jié)合好，實際上是非常好的中國投資酒店的機會。以前改革開放很難投，估值說旁邊的住宅多少錢一平方，現(xiàn)在不斷改變，資金也是相當(dāng)充裕，作為投資者、擁有者能夠改造資產(chǎn)的機會和選擇越來越多，將會在未來三五年呈現(xiàn)非常好的趨勢。
朱曉東：黎總，你在酒店投資和管理方面都有一些實踐，能不能跟大家分享一下在酒店資產(chǎn)管理方面有沒有實踐的案例。
黎志才：所謂的資產(chǎn)管理，其實它跟其他房地產(chǎn)資產(chǎn)管理都是一樣的，之前我們做房地產(chǎn)的時候也有酒店在里面。中國市場和國外市場有什么不同，發(fā)展中市場和酒店市場的區(qū)別。發(fā)展中國市場，領(lǐng)頭的是開發(fā)，所以很多東西都會忽略，加上房地產(chǎn)商，剛才有幾個同事講利潤在前面已經(jīng)抽取了，抽取利潤之后遺留下來的東西比較難控制?，F(xiàn)在到一個階段就是消化，當(dāng)然消化這個層面很痛苦，全世界發(fā)展中市場都是一樣，每個開發(fā)商投任何項目的時候都會算回報，其實我們都算好了有回報才會投。最重要是那時候的回報跟現(xiàn)在不同，完全是市場的改變。中國剛開始做酒店資產(chǎn)管理，在剛剛開始的時候，要做資產(chǎn)管理，其實是做消化管理，而不是真正的市場管理。在香港，我們都是市場管理的眼光投。香港的前幾年，ADR【編輯注：ADR指標(biāo)又叫漲跌比率指標(biāo)或上升下降比指標(biāo)，其英文全稱是“Advance Decline Ratio”，和ADL指標(biāo)一樣，是專門研究股票指數(shù)走勢的中長期技術(shù)分析工具?！棵磕暧慰屯仙С值臅r候是說廠房可以改造成酒店，每個人用這樣的我們所謂的條件做一個測算，資產(chǎn)管理員也測算未來五年發(fā)生什么事，未來六年怎么推出，現(xiàn)在只是三年的好景就下來了，你覺得投資是對還是錯?每個市場都會有這種風(fēng)險，開發(fā)市場的風(fēng)險不同，現(xiàn)在是一個實踐，實踐過了以后有一個穩(wěn)定期，最重要是合并期。
ONYX酒店集團北亞區(qū)副總裁 黎志才
我很贊同剛才講的，我們要看酒店市場，不要看在現(xiàn)在我們所謂的基本運營還有現(xiàn)在很多怎么去消化大酒店的問題，其實在未來的五年三年，很多東西要用不同的角度跟不同的投資方式去琢磨，去投資?；ヂ?lián)網(wǎng)是一個巨大的推動，投資的方案往往不可以用傳統(tǒng)的思路去做，已經(jīng)是OUT了。中國處在發(fā)展中的市場又要接軌成熟市場非常緊迫的時候，中國現(xiàn)在的投資方為何要很多走去國外，他覺得國內(nèi)的資產(chǎn)線達不到平衡點，我們做投資的，最重要是你不可能把你自己的投資每次都會超越市場的回報，那個是異想天開，不可能的事情，可是每個開發(fā)商都覺得酒店做的比任何人都好，不能超出市場的規(guī)律，這是不可能的，投資消化和產(chǎn)出都要適當(dāng)?shù)娜テ胶?。未來的投資方向，剛才張總(張滇)說的，不要看一個項目，現(xiàn)在投一個酒店或者品牌，是要往線上線下看，OTA會走下去，酒店走上去，混合型投資未來三五年達到所謂的投資目標(biāo)，而且是跨界的投資。
酒店資產(chǎn)管理前景如何
朱曉東：謝謝。我們已經(jīng)轉(zhuǎn)到資產(chǎn)管理前景的話題上，現(xiàn)在其實很多人也很看好中國龐大的酒店資產(chǎn)管理的市場，我想下面問題提給所有的嘉賓，你們?nèi)绾慰创谌劫Y產(chǎn)管理在中國的空間和市場，你們有什么樣好的想法建議?
陳云峰：第三方成為酒店管理的趨勢，看酒店的時候看住宅、寫字樓、商業(yè)，酒店在開發(fā)商眼里是高度標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，它的品牌度太強了，在酒店方面創(chuàng)業(yè)的老總并不是很多，也很難成功，面臨的都是國際巨頭的酒店管理公司，隨著中國龐大市場的釋放，這種酒店管理公司的品牌就會面臨特別大的機遇。
說三個特別小的事情，看似沒有聯(lián)系，但是會反映趨勢，肯德基賣給春華資本和阿里巴巴，麥當(dāng)勞會賣，UBER也給滴滴了，中國龐大的市場光有品牌不夠，必須跟屬地結(jié)合就是酒店管理品牌能夠滋生的特別大的市場，這是一個觀點。
第二，大家如果比拼實體創(chuàng)業(yè)，萬豪把喜達屋收購了，怎么面對它，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)和科技的產(chǎn)生能夠給你機會，這也是大公司所面臨的特別嚴(yán)重的考驗，我們都知道，這個趨勢就是平臺加上個體，大的酒店管理公司，實際在互聯(lián)網(wǎng)時代有一些轉(zhuǎn)身比較難的因素。所以這個我覺得也是一個因素。
第三，資本的力量。房地產(chǎn)行業(yè)，這種投資風(fēng)起云涌，我和王大慶搞了一個慶豐基金，今年開始募資，我們投高管創(chuàng)業(yè)，只有在一個上市公司做到副總裁位置，你創(chuàng)業(yè)我投你，大眾創(chuàng)業(yè)不靠譜，找不到工作的大學(xué)生讓他創(chuàng)業(yè)，根本是害他，假設(shè)林聰先生創(chuàng)業(yè)了，這個事情很靠譜。因為他會有一個自己的品牌，而且他的品牌會嫁接在萬豪之上。憑他這么多年的從業(yè)經(jīng)驗，他對這個行業(yè)有了深刻的理解，干到高管之后對行業(yè)的看法很高，知道將來哪里去，這一點特別重要。第二點，他有一個很好人脈的資源。像咱們的會議也是在搭建一種平臺，如果在一個大的企業(yè)當(dāng)中，現(xiàn)在拿著很多的年薪?jīng)]必要老參加這種會，如果創(chuàng)業(yè)尋找機會，這個平臺很重要。資本不可能跟萬豪比拼，但是它會選擇扶植高管們，上升空間很大。王大慶已經(jīng)拿到所有國內(nèi)一流的投資人投資，賬上有十億資金，股值達到55億，做了一個很小的優(yōu)客(音)工廠。只能在當(dāng)今中國在大的資產(chǎn)管理環(huán)境中才有機會。所以我覺得，酒店業(yè)的老總們創(chuàng)業(yè)不再是夢想，展現(xiàn)這種科技包括應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)，這個才是一個突破口，誰敢說將來收購萬豪，前途不可限量，現(xiàn)在有廣闊的想象空間。所以在這一方面，我是非?？春玫?，而且也是一個巨大的機會。
林聰：第三方和未來的特許加盟是整個市場發(fā)展趨勢，剛才云峰總說跟王大慶搞基金，我有被投的機會，云峰總說你在大公司做到高管職位的時候，是我們投資你的選擇條件，這也是第三方酒店管理公司在中國誕生的基礎(chǔ)，就是職業(yè)經(jīng)理人。第三方今天在中國其實剛剛出行，比如上海有一個上方，南方深圳有一個第三方酒店管理公司，這個小伙子有將近15年的管理人員管理工作，他下來創(chuàng)業(yè)，拉了一個團隊，現(xiàn)在在中國經(jīng)營品牌酒店15家，非常雛形。我跟宋先生聊過，他非常痛苦，沒有職業(yè)經(jīng)理人，當(dāng)時馬云跟王健林調(diào)侃，如果是一幫烏合之眾聚在一起根本沒有共同價值觀和理念，今天的中國產(chǎn)生第三方，其實在等一個機會，就是職業(yè)經(jīng)理人，非常的專業(yè)，有契約精神，美國堅持這么多年第三方酒店管理，也在于整個的系統(tǒng)和社會條件、人力條件都具備了，才會出現(xiàn)。今年我統(tǒng)計過，大概六七年已經(jīng)在注冊，談項目接管，但是都非常的萌芽，我看到一些問題，他們?nèi)鄙俾殬I(yè)經(jīng)理人，宋先生說過一句話，在社會上找到很多人做過老總，但是放在一起的時候很麻煩，這些人沒有一個團隊精神，后來他發(fā)現(xiàn)還是回到找過去在喜達屋、凱悅做過的人組成團隊，這些曾經(jīng)訓(xùn)練有素的人聚在一起做第三方管理，不是社會上有一些看著很牛的人聚在一起，非常難管理。這是他的一個感受。
萬豪國際集團中國地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展高級副總裁 林聰
剛才張滇說萬豪收喜達屋資本的大運作，我在萬豪內(nèi)部也知道這個事情，我稍微修正一下，萬豪第一波投的時候投標(biāo)者排第三第四，喜達屋決定賣給萬豪，實際上喜達屋從北京長城飯店開始的時候，它的背后的人美國電訊電報，成立初期是資本玩家在做，它是一個品牌運營公司。大家看過中央電視臺播過《品牌的奧秘》，采訪過萬豪的CEO，萬豪是世界上酒店資產(chǎn)管理公司做經(jīng)營運營的，不是玩錢的，我們這個行業(yè)，如果年輕人找工作，我可以告訴你，每個公司背景不一樣，影響這個公司后十年發(fā)展什么。我很幸運，萬豪把運營產(chǎn)業(yè)看的很重，我經(jīng)營運營產(chǎn)業(yè)，很多的管理公司是品牌，湊一堆品牌賣給張總，張總再打包賣，是玩這個的。
奚晏平：行業(yè)進一步的分化是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，從酒店管理，第三方管理，今后的品牌公司更注重品牌，更注重系統(tǒng)的建設(shè)，第三方運營主要是出力、管理，這是行業(yè)的分化。
資產(chǎn)管理的第三方公司老板有錢他不一定懂資產(chǎn)管理。我覺得應(yīng)該專業(yè)化，資產(chǎn)怎么能夠?qū)崿F(xiàn)效益最大化，專業(yè)領(lǐng)域包括財務(wù)，包括稅收，包括法律環(huán)境，資產(chǎn)第三方運營關(guān)心的資產(chǎn)，可以通過租賃、出售、承包，可以通過資本化的方式讓它走向價值最大化。這個事情，我覺得在中國肯定有前景。一年前我和陳恒秘書長談這個事情，更多關(guān)注一下資產(chǎn)管理方面的事情。我很高興把這個事情提到議事層面。
寶龍地產(chǎn)控股有限公司企業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理 夏國躍
夏國躍：第三方涵蓋的范圍其實很大，除了剛才講的運營方面的第三方，現(xiàn)在大家已經(jīng)做，特許經(jīng)營帶來機會。
第二塊，資產(chǎn)管理的第三方。第三方管理是多種多樣的，在未來中國酒店趨勢里面我認(rèn)為多種多樣，中國酒店投資回報是人力成本和運營費用，我相信有多第三方公司會出現(xiàn)，比如清潔、保安，現(xiàn)在我們在外面看到他們也來了，做機電和能源外包，我們公司跟他們簽了三個酒店，這種就是第三方。還有清潔，現(xiàn)在很多是第三方，包括餐飲的宴會服務(wù)，包括保安，甚至HR，甚至財務(wù)這個部門都可以作為第三方來做。第三方的概念會更多，更多延展。這個是未來酒店的發(fā)展趨勢。
當(dāng)然，我這里面在整個第三方里面非?？春玫氖琴Y產(chǎn)管理的第三方，代表業(yè)主公司。接下來我想投資的主體不再以開發(fā)商為主，進入資本市場以后，資產(chǎn)掌握在機構(gòu)手上，他們沒有興趣對酒店進行資產(chǎn)管理，一定需要很強資產(chǎn)管理的第三方出現(xiàn)，這是非常好的前景，這也是我們接下來職業(yè)經(jīng)理人和資產(chǎn)管理的人，包括HAMA會員存在很大的機會。
黎志才：我很贊同各位嘉賓的看法，第三方管理和共享經(jīng)濟是一種方式，而且還有一個，阿里巴巴廣州的廠房和美國的買家直接連同，這個會慢慢產(chǎn)生到行業(yè)過來。共享經(jīng)濟，剛才我們講的，其實最重要的，我看開發(fā)商開發(fā)自己的品牌，為什么這么做，他覺得能節(jié)省一點。可是到了品牌之后才知道痛苦在哪里，如果共享經(jīng)濟的出現(xiàn)，尤其是第三方全部出來的話，我覺得開發(fā)商會開發(fā)、建造，持有項目、資產(chǎn)會增加，其實最重要的是中國走向的是另外新的市場，而且要面對這個市場，其實改變會有稍微的痛苦，可是是必須要的。
打一個比方，我看澳大利亞的一個酒店，我們現(xiàn)在做澳大利亞的一個項目，200多個人里面，我們其實只能30多個人，其他的都是外包的，這個叫做共享經(jīng)濟，不需要我們自己的人做，可是他們很專業(yè)，如果達到這一點就完全轉(zhuǎn)型了。
張滇：第三方管理這個概念，剛才講到的Interstate在全球范圍最大，我們當(dāng)時擁有這個公司，另外想把模式引進到中國來，過去五年證明比較困難，在中國不成功，首先普及一下第三方管理什么概念，酒店行業(yè)在美國看到的，尤其是洲際，80%酒店掛品牌都不是洲際都不是萬豪管的，包括喜來登，是第三方管的，第三方的公司本身是沒有品牌的，不能把Interstate品牌出現(xiàn)在萬豪品牌中，Interstate管理30多個全球的品牌。
為什么出現(xiàn)第三方管理，實際上出現(xiàn)這個第三方管理是品牌和業(yè)主的共同需求，這一點我們在中國沒有認(rèn)識到，首先業(yè)主自己投資者沒有認(rèn)識到，經(jīng)常出現(xiàn)我找了萬豪，為什么付給萬豪30%，不是多了嗎，為什么萬豪不幫管掉呢?業(yè)主一直沒有想清楚，作為第三方管理也沒有說清楚的問題。在美國為什么會出現(xiàn)，黑石擁有單體酒店會找Interstate，我喜歡萬豪的品牌，但是讓Interstate管，最終利潤高過萬豪。萬豪為什么愿意讓Interstate管不是讓業(yè)主的小舅子管，它要確保萬豪的品牌、凱悅的品牌不會因為第三方管理而不同。作為品牌來講，它最終一定要規(guī)?；?，它規(guī)?；臅r候，它是無法很快適應(yīng)那么多的人力資源需求。每開一個酒店大量的精力放在里面，從品牌角度講也需要專業(yè)機構(gòu)，能夠把標(biāo)準(zhǔn)維護好。在這種情況下出現(xiàn)了第三方管理。中國過去五年是失敗的，我們今年做Interstate，投資回報非常好，但是把中國部分撇開。
從以后來看，分工越來越細，技術(shù)使得業(yè)主也好，營運者也好，跟消費者之間的溝通越來越緊密，我們收購的時候它是50年，50年管200個酒店，現(xiàn)在變成500多家酒店，但是還是很慢，因為這是一個勞動力密集型流程復(fù)雜的，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做酒店我都不看好，這里面最復(fù)雜的跟其他電商不一樣的是它的流程，它的產(chǎn)品時效性，它的產(chǎn)品組合的復(fù)雜性和實時性?；疖囶A(yù)定阿里巴巴也做不了，它的組合是很多的，分工會越來越細，趨勢是第三方趨勢，但是中國環(huán)境也不一定是這樣。謝謝。
朱曉東：非常感謝臺上幾位嘉賓跟我們的分享。中國酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，大家已經(jīng)認(rèn)識到資產(chǎn)管理的重要性，我想今天的論壇時間非常短，但是我們有了非常好的開篇，大家對資產(chǎn)管理有更多思考，有什么模式，現(xiàn)在市場機遇是不是到來，資產(chǎn)管理的人才儲備是不是也已經(jīng)到了某一種階段。這些問題都是我們這個行業(yè)值得去思考和去創(chuàng)新的。再次感謝臺上的嘉賓，也感謝臺下聽眾的堅持。謝謝！