{当前文章标题}

　　2018年，所有圍繞著地產(chǎn)/物業(yè)發(fā)展的旅游大住宿業(yè)以及空間產(chǎn)業(yè)，必將迎來一場“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型硬仗。誰能活下來，誰能站在制高點(diǎn)?

　?。ㄟ~點(diǎn)網(wǎng)訊  王丹丹）隨著房地產(chǎn)業(yè)邁入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，長期以來依賴于地產(chǎn)(物業(yè))為生存和發(fā)展的各類商業(yè)形態(tài)都將面臨一個(gè)選擇：“輕”裝上陣，走輕資產(chǎn)發(fā)展模式。

　　所謂輕資產(chǎn)(Asset-light)，又稱輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，是指企業(yè)緊緊抓住自己的核心業(yè)務(wù)，而將非核心業(yè)務(wù)外包出去。輕資產(chǎn)運(yùn)營是以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的資本戰(zhàn)略。

　　怎樣避“重”就“輕”、讓自己快速發(fā)展的呢?邁點(diǎn)網(wǎng)記者盤點(diǎn)2017年8大經(jīng)典模式為2018年行業(yè)的輕資產(chǎn)之路提供參考案例。

　　一、賣賣賣：拋棄“不良”資產(chǎn)、轉(zhuǎn)手優(yōu)良資產(chǎn)、轉(zhuǎn)售股權(quán)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在僅僅酒店行業(yè)就有18個(gè)“燙手山芋”被拋售。這其中，最轟動(dòng)的當(dāng)屬萬達(dá)將77家酒店和13個(gè)文旅城項(xiàng)目91%的股權(quán)作價(jià)638億元轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng);重組陣痛來襲，萬豪正在削減表現(xiàn)不佳的喜來登酒店，今年大約放棄6000間客房，2018年則是4000間。

　　酒店資本及股權(quán)被拋售的原因有很多種，同樣結(jié)果也是相當(dāng)可期的：拋棄“不良”酒店資產(chǎn)，使得整體業(yè)績在某種程度上得到了拯救;酒店資產(chǎn)及股權(quán)的轉(zhuǎn)售成為轉(zhuǎn)型護(hù)著戰(zhàn)略調(diào)整關(guān)卡中的企業(yè)的助推器;基于套現(xiàn)需求，也有不少企業(yè)將自己的優(yōu)良資產(chǎn)轉(zhuǎn)手。

　　二、全球“購”：通過收并購，優(yōu)化資產(chǎn)配置

　　“賣”或者“買”都是輕資產(chǎn)的模式之一。相較于“賣”，2017年“買”更是年度并購大戲中的大腕。從并購案例來看，酒店23起，公寓12起，聯(lián)合辦公40起，交易金額超過了百億級體量。

　　就傳統(tǒng)的酒店行業(yè)來看，為了產(chǎn)品、擴(kuò)大市場占比而發(fā)生的合理的并購行為居多，圍繞“買入-修復(fù)-買出”的邏輯，各投資主體正希望借手獲得更高的投資回報(bào)率;對比2016年，2017酒店巨頭的并購方向也更多地投向了跨行業(yè)或者供應(yīng)鏈上的投資，比如說，收購OTA平臺、短租平臺等等。而在相對較新的聯(lián)合辦公領(lǐng)域，并購多是為了擴(kuò)大規(guī)模搶占市場和自身產(chǎn)品的升級和創(chuàng)新。

　　對于第一梯隊(duì)的集團(tuán)和品牌來說，收購是輕資產(chǎn)運(yùn)營的必選之路。收并購在很多時(shí)候就是一個(gè)“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的過程，在這個(gè)過程中既然迅速產(chǎn)生了行業(yè)獨(dú)角獸，也吞噬了一批小品牌。在這個(gè)方面，黑石以及國際酒店集團(tuán)都是行業(yè)學(xué)習(xí)的楷模。

　　三、多元化經(jīng)營：靈動(dòng)與平臺才是巨頭的選擇

　　雅高酒店集團(tuán)主席兼CEO塞巴斯蒂安?巴贊表示，集團(tuán)未來收入的1/3將不再來源于傳統(tǒng)的酒店客房與餐飲銷售。2017年雅高收購John Paul 入主高端禮賓市場，意在改變遭受數(shù)字革命“打擊”的傳統(tǒng)酒店業(yè)的經(jīng)營模式。溫德姆旗下業(yè)務(wù)分支——溫德姆度假交換和租賃RCI宣布收購英國度假交換平臺Love Home Swap。雅詩閣公寓信托逾1億收購希爾頓逸林酒店，這是雅詩閣在紐約收購的第4家酒店“我們收購的幾家酒店在過去兩年中的平均入住率高達(dá)90%以上。我們預(yù)計(jì)此次收購將鞏固雅詩閣公寓信托的投資組合，因?yàn)槲覀內(nèi)匀恢铝τ跒闃I(yè)主創(chuàng)造穩(wěn)定和不斷增長的回報(bào)?！毖旁婇w董事長Bob Tan表示。

　　在轉(zhuǎn)型升級成為時(shí)代主流的大背景之下，多元化、個(gè)性化、融合化將成趨勢。小到單一物業(yè)，未來有可能是“酒店+公寓”“公寓+辦公”或者更多其他場景化跨界融合的場所;達(dá)到不同行業(yè)之間的無縫對接。這就意味著巨頭企業(yè)未來的發(fā)展業(yè)務(wù)將不在是單一或者集中在幾個(gè)板塊，而是會不斷吸納新領(lǐng)域的資源。靈動(dòng)的發(fā)展策略與打造大平臺，將是未來大公司的首選之路。資本有可能就是將其變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)或者加速其實(shí)現(xiàn)的重要推力。

　　四、成立合資公司：品牌互推，優(yōu)勢互補(bǔ)

（點(diǎn)擊圖片查看大圖）

　　據(jù)了解，今年在酒店、公寓、聯(lián)合辦公領(lǐng)域，大型集團(tuán)搭建的合資公司至少16家。這些新成立的合資公司，依靠合作雙方的固有優(yōu)勢，或強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合集中某一定向業(yè)務(wù)的開發(fā)或者拓展，或是為了自身品牌進(jìn)入新市場、擴(kuò)大市場占有率，或是為了進(jìn)入一個(gè)自己未涉足的全新領(lǐng)域，形成品牌互推、資源互補(bǔ)。

　　五、分拆上市：分身術(shù)，最大化獲得利潤

　　大公司經(jīng)過多元化經(jīng)營之后，逐漸壯大，后期為了經(jīng)營和利潤的考量，會選擇“分拆上市”。這種資本運(yùn)作模式，在旅游業(yè)也已經(jīng)屢見不鮮。

　　1月4日，希爾頓全球酒店剛剛完成了房地產(chǎn)投資信托和分時(shí)度假業(yè)務(wù)的分拆。分拆之后，希爾頓全球已經(jīng)不復(fù)存在，Hilton Worldwide Holdings成為了Park Hotels&Resorts(住宿房地產(chǎn)投資信托REIT)和Hilton Grand Vacations Inc.(HGV)(分時(shí)度假業(yè)務(wù))的附屬公司，三家公司獨(dú)立上市。據(jù)悉，分拆首日，希爾頓國際控股Hilton Worldwide Holdings(NYSE:HLT)股價(jià)大漲4.8%，而分時(shí)度假公司Hilton Grand Vacations Inc.,(NYSE:HGV)開盤后第一分鐘股價(jià)上漲近10%后停牌。

　　8月3日，溫德姆環(huán)球公司宣布計(jì)劃分拆該公司的酒店業(yè)務(wù)，分成兩個(gè)獨(dú)立的上市公司：溫德姆酒店集團(tuán)將成為一家新的公開上市專營酒店公司，旗下?lián)碛兄T多知名品牌;溫德姆度假網(wǎng)絡(luò)將成為全球最大的公開上市分時(shí)度假公司，并將與全球最大的分時(shí)度假交換公司RCI 母公司 Wyndham Destination Network 合并。分拆之后，兩家公司將具備很大規(guī)模，在各自行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位，并將擁有強(qiáng)大的現(xiàn)金流、豐富的可信賴品牌組合和現(xiàn)有的合作關(guān)系，推動(dòng)極具吸引力的增長和股東價(jià)值。

　　這種轉(zhuǎn)換正在成為一些大型酒店公司的標(biāo)準(zhǔn)操作程序。在此之前，萬豪國際集團(tuán)已經(jīng)完成了其酒店業(yè)務(wù)、REIT業(yè)務(wù)和分時(shí)度假業(yè)務(wù)的分拆。

　　國內(nèi)關(guān)于分拆上市，動(dòng)作比較大的可能就是萬達(dá)。今年8月，媒體報(bào)道稱，萬達(dá)手里的輕資產(chǎn)公司包括萬達(dá)商業(yè)管理、萬達(dá)電影、萬達(dá)酒店管理、萬達(dá)主題娛樂、萬達(dá)兒童娛樂、萬達(dá)體育以及大健康產(chǎn)業(yè)。而在這些輕資產(chǎn)公司中，萬達(dá)電影已經(jīng)在A股上市，同時(shí)還在策劃重大重組，即注入影視資產(chǎn)，完成電影生態(tài)圈的布局;酒店管理公司、主題娛樂公司即將通過這次重組完成上市，商業(yè)管理公司正在排隊(duì)上市，還有兒童娛樂和體育公司沒有上市;此外，萬達(dá)正在著力布局大健康產(chǎn)業(yè)。王健林還表示，計(jì)劃3年左右將萬達(dá)旗下大部分公司陸續(xù)在境內(nèi)外上市。

　　同樣是想將公司業(yè)務(wù)分拆上市的拉昆塔控股公司總裁兼CEO Keith Cline表示，“拆分將為公司提供更明晰的戰(zhàn)略發(fā)展方向，最大化利用公司每項(xiàng)業(yè)務(wù)蘊(yùn)藏的增長機(jī)會。如果拆分如愿進(jìn)行，股東也有機(jī)會獨(dú)自持有各個(gè)業(yè)務(wù)，兩家公司可分別吸引最適合其獨(dú)特投資組合的投資商?！?/p>

　　六、金融創(chuàng)新：資產(chǎn)證券化，環(huán)節(jié)資金壓力

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)重要途徑就是資產(chǎn)證券化。2017年，受政策和市場的影響，長租公寓反而被催生成了一個(gè)新的杠桿，資產(chǎn)證券化方面做得風(fēng)生水起，誕生了“六朵金花”。

　　今年1月10日，魔方公寓便宣布設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，募集資金總額為3.5億元，這也是行業(yè)內(nèi)中國ABS發(fā)行史上首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。8月15日，自如以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份的成功發(fā)行租房市場首單房屋租金分期類ABS，首期發(fā)行規(guī)模5億元。國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs——“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，擬發(fā)行金額為2.7億，并于12月14日在深交所成功掛牌!10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(下稱“保利租賃住房REITs”)獲得上海證券交易所審議通過，開創(chuàng)了租賃住房資產(chǎn)證券化新篇章，對于加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有非常積極的示范效應(yīng)。銀行間首單、由建行主承銷的200億規(guī)模長租公寓資產(chǎn)支持票據(jù)(ABN)——“飛馳-建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”(簡稱“飛馳ABN”)在交易商協(xié)會成功注冊，將發(fā)行首期規(guī)模40億元。12月26日，“旭輝領(lǐng)寓長租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功獲批，將采用儲架發(fā)行模式，總額度30億元。這也是國內(nèi)首單民企長租公寓儲架式權(quán)益類REITs產(chǎn)品。

　　邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇認(rèn)為，“2017年地產(chǎn)行全線跳入租賃地產(chǎn)市場，所爭土地的資源，同時(shí)企求以金融方式變現(xiàn)替代原來的售房方式，同時(shí)小試水公寓的重運(yùn)營，體量大的，招租會出現(xiàn)極大問題，最終會相對維持在一個(gè)小的團(tuán)隊(duì)，并采取跟市場品牌合作或者收購的方式，彌補(bǔ)運(yùn)營等人員的不足。同時(shí)尋找金融化輕資產(chǎn)的路徑?！蔽阌怪靡?，長租公寓具有租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營模式清晰、市場發(fā)展空間廣闊等特點(diǎn)，隨著龍頭企業(yè)創(chuàng)新嘗試以及行業(yè)整體發(fā)展，資產(chǎn)證券化(輕資產(chǎn)型)和REITs(產(chǎn)權(quán)持有型)會逐漸成為公寓領(lǐng)域金融創(chuàng)新的重要來源。

　　七、特許經(jīng)營：酒店集團(tuán)中西合璧再升級

　　特許經(jīng)營對于酒店行業(yè)來說，不算一個(gè)新奇的創(chuàng)舉，尤其是在國外，該模式為諸多酒店集團(tuán)的全球化擴(kuò)張立下了汗馬功勞。國際酒店集團(tuán)在中國發(fā)展特許經(jīng)營在2017年得到升級式開放。11月27日，港中旅酒店有限公司與洲際酒店集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在大中華區(qū)共同開展特許經(jīng)營洲際集團(tuán)高端品牌“皇冠假日酒店及度假村Crowne Plaza Hotels & Resorts”和中端品牌“假日酒店Holiday Inn”、“假日度假酒店Holiday Inn Resort”。此舉開創(chuàng)了在中國大陸首次由中資酒店集團(tuán)特許經(jīng)營并管理國際酒店集團(tuán)高端及中端品牌的先例。

　　盡管特許經(jīng)營模式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與全權(quán)委托管理模式相比沒有非常顯著的下降，但這一模式能有效降低酒店的實(shí)際經(jīng)營成本，而近年來高端酒店市場投資收益的微薄也促使業(yè)主強(qiáng)烈地要求介入酒店日常經(jīng)營，把控各項(xiàng)成本開支，對于渴求提升投資收益的業(yè)主而言，特許經(jīng)營不失為一劑良藥。2018年是否有更多的大型連鎖集團(tuán)開放這一模式，非常值得期待。

　　八、自創(chuàng)新品牌：開發(fā)+運(yùn)營+品牌管理，地產(chǎn)商的跨越式轉(zhuǎn)型

　　地產(chǎn)商自創(chuàng)新品牌這種模式，在2016年的時(shí)候達(dá)到了高潮，華僑城、綠地、保利、萬達(dá)等地產(chǎn)大鱷都紛紛推出自創(chuàng)的新品牌，品牌品類也從酒店延伸到公寓等等。2017這行新品牌都得到了不同程度的發(fā)展，甚至接管了原來由國際酒店集團(tuán)管理的酒店。

　　近10億轉(zhuǎn)讓北京首家W酒店 大悅城欲擇機(jī)開發(fā)自有品牌

　　2017年在高星級酒店利潤下降的背景之下，“撤牌”、“分手”的戲碼繼續(xù)深化，原來由洲際、希爾頓這樣知名國際酒店品牌管理的高星級酒店，撤牌之后多由業(yè)主公司自己經(jīng)營管理。萬達(dá)就是其中的典型代表。在萬達(dá)輕資產(chǎn)的步伐下，萬達(dá)酒店及度假村不僅給旗下酒店換牌了，而且還將自主品牌推向了海外市場。

　　小結(jié)

　　存量經(jīng)濟(jì)背景下，避重就輕、快速發(fā)展壯大，是企業(yè)的必經(jīng)之路，只不過在“輕資產(chǎn)”發(fā)展的模式上，八仙過海各顯神通。在這個(gè)過程中，有些模式已經(jīng)被驗(yàn)證并具備完善的運(yùn)作模式，比如說收并購;有些模式還在試水考察期，比如說，公寓的資產(chǎn)證券化之路。

　　2018年，所有圍繞著地產(chǎn)/物業(yè)發(fā)展的旅游大住宿業(yè)以及空間產(chǎn)業(yè)，必將迎來一場“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型硬仗。誰能活下來，誰能站在制高點(diǎn)?這是一個(gè)不可預(yù)期的結(jié)果。